อาคารชุดหรือคอนโดมิเนียม  เป็นที่พักอาศัยรูปแบบหนึ่งที่เจ้าของห้องชุดต้องแบ่งปันกรรมสิทธิ์หรือความเป็นเจ้าของร่วมกับเจ้าของห้องชุดอื่นๆ ในพื้นที่ส่วนกลาง เช่น ทางเดิน ห้องโถง บันได ลิฟต์ โรงจอดรถ สระว่ายน้ำ สนามเด็กเล่น ซึ่งมีท่านเจ้าของร่วมห้องชุดทุกท่านเป็นเจ้าของร่วมตามกฎหมาย  โดยในแต่ละส่วน ประกอบไปด้วยกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินส่วนบุคคลและกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินส่วนกลาง หากขาดกรรมสิทธิ์อย่างใดอย่างหนึ่ง จะไม่ถือว่าเป็นอาคารชุดตามที่พระราชบัญญัติอาคารชุด (พรบ.อาคารชุด)

ปัจจุบัน ความต้องการในการพักอาศัยในรูปแบบอาคารชุดหรือคอนโดมิเนียมมีผู้นิยมซื้อและครอบครอง เพื่อการพักอาศัยเพิ่มขึ้นเป็นจำนวนมาก ดังนั้นเมื่อมีการพักอาศัยอยู่ร่วมกัน ย่อมต้องมีกฎกติกา ระเบียบข้อบังคับ เพื่อปฏิบัติร่วมกัน

โดยส่วนใหญ่ นิติบุคคลอาคารชุดมักมีเจ้าหน้าที่ปฏิบัติงาน เพื่อให้บริการท่านเจ้าของร่วมห้องชุด แจ้งกฎระเบียบข้อบังคับ รวมถึงการเรียกเก็บค่าบริการส่วนกลางที่ต้องชำระ อีกทั้งมีหน้าที่ในการบริหารจัดการพื้นที่ส่วนกลาง บริษัทคู่สัญญา โดยมีวัตถุประสงค์เพื่ออำนวยความสะดวกแก่ท่านเจ้าของร่วมห้องชุดทุกท่าน ทั้ง สถานที่จอดรถ ห้องนั่งเล่น ห้องประชุม ทางเดิน สระว่ายน้ำ การดูแลรักษาความปลอดภัยเพื่อป้องกันโจรผู้ร้าย หรือประสานงานเพื่อยุติข้อพิพาทจากกรณีการพักอาศัยร่วมกัน เป็นต้น

ตัวอย่างคดีข้อพิพาท ที่เกิดขึ้นและศาลได้ตัดสินเรียบร้อยแล้ว เพื่อเป็นกรณีศึกษา ดังนี้
– คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4493/2543 มีรายละเอียด ดังนี้

            พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ให้เจ้าของกรรมสิทธิ์ในห้องชุดอันเป็นทรัพย์สินส่วนบุคคลสามารถใช้สิทธิในห้องชุดได้ตามสิทธิของตน แต่ทรัพย์ส่วนกลางถือว่าเป็นกรรมสิทธิ์ร่วมระหว่างเจ้าของห้องชุดซึ่งมีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกัน ทั้งกฎหมายและข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดล้วนกำหนดให้เป็นหน้าที่ของนิติบุคคลอาคารชุด จำเลยที่ 1 มีหน้าที่ดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลางของอาคารชุด เมื่อน้ำที่ท่วมห้องชุดของโจทก์ มีสาเหตุเพราะน้ำฝนเอ่อล้นจากท่อรับน้ำภายในอาคารชุด เนื่องจากท่อรวมรับน้ำอุดตัน ซึ่งจำเลยที่ 1 มีหน้าที่ดูแลให้ท่อระบายน้ำดังกล่าวระบายน้ำได้ตลอดเวลา แม้โจทก์มิได้นำสืบว่าเหตุใดท่อน้ำจึงอุดตัน และจำเลยที่ 1 ได้กระทำอย่างไรกับสิ่งอุดตันนั้น หรือบริเวณที่อุดตันนั้นไม่อาจตรวจพบได้โดยง่าย ก็ถือได้ว่าเป็นการกระทำละเมิดของจำเลยที่ 1 แล้ว เพราะจำเลยที่ 1 ได้เก็บเงินค่าดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลาง แล้วว่าจ้างบริษัทเอกชนที่มีอาชีพในการบริหารอาคารชุดมาทำหน้าที่แทน  เมื่อบริษัทดังกล่าวละเว้นหน้าที่โดยประมาทเลินเล่อปล่อยให้ท่อระบายน้ำอุดตันจนน้ำท่วมห้องชุดของโจทก์ เช่นนี้ ย่อมเป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์

……………………………………………

– คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4226 / 2564 มีรายละเอียด ดังนี้

ไม่ชำระค่าใช้จ่ายพื้นที่ส่วนกลาง ผู้ให้เช่ามีสิทธิงดจ่ายกระแสไฟฟ้าและน้ำประปาได้ ไม่เป็นการละเมิดต่อผู้เช่า

สัญญาเช่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนที่โจทก์ทั้งเจ็ดกับจำเลยตกลงกันว่า จำเลยในฐานะผู้ให้เช่าตกลงให้โจทก์ทั้งเจ็ดเช่าอพาร์ทเมนท์ที่จำเลยเป็นเจ้าของ และโจทก์ทั้งเจ็ดตกลงจะชำระค่าเช่า ค่าใช้จ่ายพื้นที่ส่วนกลาง ค่าซ่อมบำรุงและค่าใช้จ่ายอื่นๆ เป็นข้อตกลงระหว่างโจทก์ทั้งเจ็ดกับจำเลยที่บังคับให้โจทก์ทั้งเจ็ดซึ่งเป็นผู้เช่าต้องชำระค่าใช้จ่ายพื้นที่ส่วนกลาง ค่าภาษี ค่าใช้จ่ายในการซ่อมบำรุงซ่อมแซม ค่าน้ำประปา ค่าไฟฟ้า ค่าโทรศัพท์ ค่าบริการเคเบิลทีวีทั้งหมดตามที่ระบุในสัญญาเช่าให้แก่จำเลยซึ่งเป็นผู้ให้เช่า หากโจทก์ทั้งเจ็ดไม่ชำระหนี้จำเลยอาจงดการบริการและการใช้สาธารณูปโภคซึ่งเป็นการชำระหนี้ตอบแทน เมื่อจำเลยไม่ได้ผิดสัญญาเช่าต่อโจทก์ทั้งเจ็ด และโจทก์ทั้งเจ็ดมีหน้าที่ต้องชำระเงินค่าบริหารจัดการทรัพย์สินส่วนกลางตามสัญญาเช่าให้จำเลย เมื่อโจทก์ทั้งเจ็ดไม่ชำระค่าบริหารจัดการทรัพย์สินส่วนกลางให้จำเลยจำเลยจึงมีสิทธิที่จะงดการบริการและการใช้สาธารณูปโภคอันได้แก่งดจ่ายกระแสไฟฟ้าและน้ำประปาให้แก่โจทก์ทั้งเจ็ดตามข้อสัญญาดังกล่าวได้ ไม่ว่าโจทก์ทั้งเจ็ดจะค้างชำระค่าบริการไฟฟ้าและน้ำประปาแก่จำเลยด้วยหรือไม่ก็ตาม

……………………………………………

อาคารชุดและ ทาวน์เฮ้าส์ อยู่ในโครงการจัดสรรเดียวกัน ใครบ้าง???เป็นผู้รับผิดชอบชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลาง

– คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6042/2564 (หน้า 171 เล่ม 11) พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 33 วรรคสอง  บัญญัติให้นิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางและให้มีอำนาจกระทำการใดๆ เพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว  ทั้งนี้ตามมติของเจ้าของร่วมภายใต้บังคับแห่งพระราชบัญญัติดังกล่าว  โดยให้นิติบุคคลอาคารชุดเป็นผู้มีอำนาจหน้าที่ปฏิบัติการให้เป็นไปตามวัตถุประสงค์ดังกล่าวตามข้อบังคับและตามมติของที่ประชุมใหญ่  เจ้าของร่วมหรือคณะกรรมการโดยไม่ขัดต่อกฎหมาย  รวมทั้งให้มีอำนาจในการฟ้องร้อง  บังคับชำระหนี้จากเจ้าของร่วมที่ค้างชำระค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18  เกิน 6 เดือนขึ้นไป ตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา 35 และมาตรา 36  ซึ่งตามมาตรา 18 วรรคสอง ของ พ.ร.บ.ดังกล่าวกำหนดให้เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการให้บริการส่วนรวมและที่เกิดจากเครื่องมือเครื่องใช้ตลอดจนสิ่งอำนวยความสะดกที่ไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันและค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษาและการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา 14  หรือตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด  ทั้งนี้ ตามที่กำหนดในข้อบังคับ  โดยที่ตามมาตรา 4 บัญญัติคำนิยามของเจ้าของร่วม  หมายความว่า  เจ้าของห้องชุดในอาคารชุดแต่ละอาคารชุด  นอกจากนี้ตามข้อบังคับของโจทก์ทั้งยี่สิบสี่  หมวดที่ 1 ข้อ 2 กำหนดว่า  เจ้าของร่วม  หมายถึง  เจ้าของห้องชุดในอาคารชุด  และหมวดที่ 5 ข้อ 15.4  กำหนดว่า  เจ้าของร่วมแต่ละรายจะต้องออกค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นจากการดูแลรักษาและการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลาง  รวมตลอดถึงค่าใช้จ่ายอื่นๆที่กำหนดไว้ในข้อบังคับดังกล่าว  ซึ่งตามข้อบังคับดังกล่าวก็มีการกำหนดให้เฉพาะเจ้าของร่วมเท่านั้นที่มีหน้าที่ต้องปฏิบัติตามข้อบังคับของโจทก์ทั้งยี่สิบสี่  ดังนั้น  จึงเป็นที่เห็นได้ว่า  ผู้ที่มีหน้าที่ต้องรวมกันออกค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18  คือเจ้าของร่วมซึ่งหมายถึงเจ้าของห้องชุดในอาคารชุดเท่านั้น

 จำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินและทาวน์เฮาส์โดยมิได้เป็นเจ้าของอาคารชุดในอาคารชุด  จึงมิใช่เป็นเจ้าของร่วมในอาคารชุดร่วมกับโจทก์ทั้งยี่สิบสี่  จึงไม่อยู่ภายใต้บังคับตาม พ.ร.บ.อาคารชุดและข้อบังคับดังกล่าว  และไม่ต้องรับผิดร่วมกันออกค่าใช้จ่ายให้แก่โจทก์ทั้งยี่สิบสี่แต่อย่างใด   แม้ก่อนหน้านี้โจทก์ทั้งยี่สิบสี่จะได้มีการเรียกประชุมโดยมีจำเลยเข้าร่วมประชุมด้วย  และยินยอมชำระค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางตามมติของโจทก์ทั้งยี่สิบสี่ก็ตาม  ก็ยังไม่ถือว่าเป็นข้อผูกพันที่จำเลยจะต้องยึดถือปฏิบัติตลอดไปเนื่องจากมิใช่เป็นหน้าที่ที่จำเลยต้องปฏิบัติตามที่กฎหมายบัญญัติไว้  ทั้งไม่อาจถือว่าการที่จำเลยตกลงยินยอมชำระเงินค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางก่อนหน้านั้นเป็นการตกลงทำสัญญากับโจทก์ทั้งยี่สิบสี่โดยปริยาย  เนื่องจากเป็นการชำระไปตามที่จำเลยเข้าใจว่ามีหน้าที่จะต้องชำระ  เมื่อจำเลยทราบว่าไม่มีหน้าที่ต้องชำระค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางตามที่กฎหมายบัญญัติไว้   จำเลยย่อมมีอำนาจยกเลิกการปฏิบัติตามมติของโจทก์ทั้งยี่สิบสี่โดยปฏิเสธที่จะชำระค่าใช้จ่ายดังกล่าวต่อไปได้  โจทก์ทั้งยี่สิบสี่จึงไม่มีอำนาจเรียกให้จำเลยชำระค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลาง

 (หมายเหตุ 1 อาคารชุดของโจทก์ทั้งยี่สิบสี่และที่ดินซึ่งเป็นที่ตั้งทาวเฮ้าส์ของจำเลย  ตั้งอยู่ในโครงการจัดสรร บ.  โดยที่ประชุมใหญ่ของสมาชิกโจทก์ทั้งยี่สิบสี่มีมติกำหนดให้เรียกเก็บค่าใช้จ่ายส่วนกลางทั้งในส่วนของเจ้าของอาคารชุดและเจ้าของทาวน์เฮาส์ในโครงการดังกล่าว   ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า  โจทก์ทั้งยี่สิบสี่  และจำเลยซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์อาคารชุดและทาวน์เฮาส์ภายในโครงการย่อมมีสิทธิในการใช้สอยสาธารณูปโภคร่วมกัน  แต่ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522  ไม่มีผลผูกพันจำเลยซึ่งเป็นเจ้าของทาวน์เฮาส์)

จากข้อพิพาทดังกล่าว สามารถเป็นกรณีศึกษา ที่เป็นประโยชน์ต่อนิติบุคคลอาคารชุด และท่านเจ้าของร่วมห้องชุดท่านได้อย่างดี รู้ไว้….ได้เปรียบ แล้วพบกันใหม่กับบทความหน้าค่ะ