เจ้าของเดิมสร้างลิฟท์ไว้เป็นส่วนหนึ่งของโรงแรม แต่โจทก์ซื้อโรงแรมมาภายหลังจึงรู้ว่าลิฟท์อยู่ในเขตที่ดินจำเลย ใครจะเป็นเจ้าของลิฟท์นั้น??
การซื้ออสังหาริมทรัพย์มาบ่อยครั้งที่มาพร้อมกับสิ่งปลูกสร้างที่มีอยู่เดิม แต่บางครั้งอาจเจอปัญหาขึ้นมาได้ว่าเมื่อมารังวัดและตรวจสอบกันให้ดี ๆ แล้ว สิ่งปลูกสร้างที่เราคิดว่าอยู่ในที่ดินที่เราซื้อมาอาจจะไม่ได้อยู่ในที่ดินเราทั้งหมดหรือบางส่วนก็ได้ หากเกิดเหตุการณ์ทำนองนี้ขึ้นแน่นอนว่ามักจะก่อให้เกิดปัญหาต่าง ๆ นานาขึ้นกับเจ้าของที่ดินข้างเคียง ปัญหาที่จะนำมากล่าวถึงในตอนนี้จะเป็นกรณีที่เจ้าของเดิมสร้างลิฟท์ไว้เป็นส่วนหนึ่งของโรงแรม แต่โจทก์ซื้อที่ดินพร้อมโรงแรมมาแล้วจึงรู้ว่าลิฟท์อยู่ในเขตที่ดินของจำเลย แล้วแบบนี้ใครจะเป็นเจ้าของลิฟท์นั้น
เดิมนายจันทร์ได้สร้างโรงแรมขึ้นในที่ดินโฉนดเลขที่ 001 และเลขที่ 002 โดยส่วนตัวอาคารโรงแรมอยู่ในเขตที่ดินโฉนดเลขที่ 001 ต่อมานายจันทร์มีปัญหาเรื่องหนี้สินจนถูกเจ้าหนี้ฟ้องและยึดโรงแรมดังกล่าวออกขายทอดตลาด
นายอังคารประมูลซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 001 พร้อมสิ่งปลูกสร้างคือตัวโรงแรมไปได้ โดยภายหลังซื้อมาแล้ว นายอังคารได้ทำการปรับปรุงทำทางเข้าลิฟท์และก่อสร้างกำแพงกันแนวเขตที่ดิน
ส่วนที่ดินโฉนดเลขที่ 002 นั้นต่อมานายพุธได้ประมูลไปได้ในการขายทอดตลาดของกรมบังคับคดี
ภายหลังนายพุธซื้อที่ดินมาได้ก็ได้ขอให้มีการรังวัดที่ดิน ผลการรังวัดจึงพบว่าช่องลิฟท์ที่ใช้สำหรับโรงแรมที่นายจันทร์ซื้อมาและแนวกำแพงที่นายจันทร์สร้างขึ้นอยู่ในเขตที่ดินโฉนดเลขที่ 002 ที่นายพุธซื้อมา
นายพุธจึงได้ฟ้องขอให้รื้อถอนลิฟท์และกำแพงออกไป นายอังคารต่อสู้ว่าตนเป็นเจ้าของและมีสิทธิในทั้งลิฟท์และกำแพง
สำหรับในช่องลิฟท์นั้น คงต้องคิดถึงว่าตัวลิฟท์ไม่ได้อยู่ในตัวอาคารโรงแรม แต่คงมีลักษณะเป็นการสร้างช่องลิฟท์ที่ติดกับตัวอาคารโรงแรม ตัวอาคารโรงแรมอยู่ในเขตโฉนดเลขที่ 001 ที่นายอังคารซื้อมา เพียงแต่ส่วนของช่องลิฟท์ล้ำเข้าไปอยู่ในเขตโฉนดเลขที่ 002 ที่นายพุธซื้อไป
กรณีส่วนของลิฟท์นี้ขณะที่ก่อสร้างขึ้นที่ดินและโรงแรมทั้งหมดเป็นของนายจันทร์ การก่อสร้างช่องลิฟท์นี้จึงไม่ได้เป็นการก่อสร้างรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของคนอื่น แต่เป็นการสร้างอยู่บนที่ดินของนายจันทร์เอง เพียงแต่ภายหลังมีการขายที่ดินที่เป็นที่ตั้งโรงแรมซึ่งมีอยู่ 2 โฉนดให้แก่คนอื่น เลยเป็นเหตุให้ส่วนตัวช่องลิฟท์กลายเป็นอยู่ในเขตที่ดินของอีกคนหนึ่ง ในขณะที่ตัวโรงแรมอยู่ในโฉนดของอีกคนหนึ่ง
กรณีลักษณะนี้ไม่มีกฎหมายกำหนดไว้โดยเฉพาะ จึงต้องอาศัยบทกฎหมายที่ใกล้เคียงมาใช้บังคับ ซึ่งได้แก่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1312 ตามบทบัญญัติดังกล่าวซึ่งเป็นเรื่องการสร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริต กฎหมายกำหนดให้เจ้าของโรงเรือนเป็นเจ้าของโรงเรือนส่วนที่รุกล้ำไปด้วย แต่ต้องจ่ายค่าใช้ที่ดิน และอาจจดทะเบียนภาระจำยอมได้
กรณีของช่องลิฟท์นี้ เมื่อเป็นการก่อสร้างโดยเจ้าของที่ดินเดิมที่ตอนนั้นไม่ได้รุกล้ำที่ดินใคร จึงต้องถือว่าการก่อสร้างช่องลิฟท์ที่รุกล้ำอยู่ในที่ดินของนายพุธเป็นการรุกล้ำโดยสุจริต จึงต้องถือว่านายอังคารเป็นเจ้าของส่วนของช่องลิฟท์ที่รุกล้ำนี้ด้วย เพียงแต่ต้องใช้ค่าที่ดิน แต่มีสิทธิขอจดทะเบียนภาระจำยอมได้
ปัญหาของคดีนี้ยังมีอีกส่วนคือ กำแพงที่ไม่ได้มีอยู่เดิม แต่นายอังคารก่อสร้างขึ้นใหม่หลังซื้อที่ดินมาแล้ว และปรากฏว่ากำแพงนี้เข้าไปอยู่ในเขตที่ดินที่นายพุธซื้อมา กำแพงไม่ได้เป็นส่วนหนึ่งของตัวอาคารโรงแรม จึงไม่อาจใช้หลักเกณฑ์เหมือนช่องลิฟท์ได้ แต่ถือว่าเป็น “การปลูกสร้างอย่างหนึ่งที่ติดกับที่ดิน” ซึ่งกำหนดไว้ต่างหากในมาตรา 1314 ซึ่งให้นำมาตรา 1310 มาใช้
ตามมาตรา 1310 กำหนดให้กรณีที่มีการสร้างโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างในที่ดินของคนอื่น แม้จะสร้างโดยสุจริตอย่างกรณีของนายอังคารที่ไม่รู้ว่าแนวกำแพงนั้นอยู่ในเขตที่ดินข้างเคียง แต่ก็ต้องถือว่าเจ้าของที่ดินนั้นเป็นเจ้าของโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างนั้นด้วย นายพุธจึงมีสิทธิเหนือกำแพงนั้น และหากนายพุธไม่ได้ประมาทเลินเล่อในการปล่อยให้นายอังคารไปสร้างกำแพงไว้อย่างเช่นกรณีนี้ที่นายอังคารสร้างกำแพงไว้ก่อนที่นายพุธจะซื้อที่ดินข้างเคียง นายพุธมีสิทธิขอให้รื้อกำแพงออกไปได้
ดังนั้น กรณีที่ซื้อที่ดินและโรงเรือนจากเจ้าของเดิมแล้วปรากฎว่าส่วนหนึ่งของโรงเรือนอยู่ในเขตที่ดินของอีกคนหนึ่งที่เคยเป็นกรรมสิทธิ์ของเจ้าของเดิมคนเดียวกันนั้น ส่วนที่รุกล้ำไปยังเป็นกรรมสิทธิ์ของเจ้าของโรงเรือนนั้น แต่หากปลูกสร้างอย่างอื่นในเขตที่ดินคนอื่น แม้จะทำโดยสุจริต เจ้าของที่ดินที่สิ่งปลูกสร้างนั้นตั้งอยู่จะเป็นเจ้าของที่ดินสิ่งปลูกสร้างนั้น และอาจขอให้รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างนั้นออกไปได้
สรุป การซื้ออสังหาริมทรัพย์มาบ่อยครั้งที่มาพร้อมกับสิ่งปลูกสร้างที่มีอยู่เดิม ควรตรวจสอบรังวัดกันให้ดี ๆ แล้ว สิ่งปลูกสร้างที่เราคิดว่าอยู่ในที่ดินที่เราซื้อมาอาจจะไม่ได้อยู่ในที่ดินเราทั้งหมดหรือบางส่วน เพื่อป้องกันปัญหาที่จะเกิดขึ้นได้อย่างคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1450/2566ที่กล่าวมาข้างต้นนี้