วันนี้เรามาศึกษาข้อพิพาทกรณีการปรับเปลี่ยนอัตราค่าใช้จ่ายส่วนกลางของอาคารชุดโดยที่ประชุมใหญ่ไม่ครบองค์ประชุม สามารถทำได้ไหม??

            คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3127/2566 (เล่ม 9 หน้า 103) กรณีมีข้อโต้แย้งเกี่ยวกับการนัดเรียกหรือการนัดประชุมหรือการลงมติในการประชุมใหญ่เจ้าของร่วมว่าไม่ชอบด้วยกฎหมายหรือข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดต้องได้รับการวินิจฉัยชี้ขาดโดยเร็ว เพื่อให้กิจการของนิติบุคคลอาคารชุดดำเนินไปอย่างต่อเนื่องไม่กระทบต่อความเป็นอยู่ของเจ้าของร่วม เมื่อไม่มีบทบัญญัติตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 บังคับใช้โดยเฉพาะแก่การนัดเรียกหรือการประชุมหรือการลงมติที่ฝ่าฝืนต่อพระราชบัญญัติดังกล่าวหรือข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด การนำบทบัญญัติ มาตรา 1195 แห่ง ป.พ.พ. มาใช้บังคับแก่การประชุมใหญ่เจ้าของร่วม ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 ในฐานะเป็นบทกฎหมายที่ใกล้เคียงอย่างยิ่ง

จึงนับว่ามีความเหมาะสมสอดคล้องกับเจตนารมณ์ของกฎหมายที่ต้องการให้การจัดการตลอดจนการแก้ไขปัญหานิติบุคคล อาคารชุดเป็นไปอย่างรวดเร็วและตรงตามความประสงค์ของเจ้าของร่วมทั้งหลาย

การนำบทบัญญัติ มาตรา 1195 แห่ง ป.พ.พ. มาใช้บังคับกรณีการลงมติในการประชุมใหญ่เจ้าของร่วมที่ฝ่าฝืนต่อ พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 หรือข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดได้นั้น ต้องเป็นกรณีมติของที่ประชุมเจ้าของร่วมที่ได้ดำเนินการครบถ้วนตามกระบวนการและขั้นตอนที่กฎหมายกำหนดไว้ด้วย           

เมื่อการประชุมใหญ่สามัญของแต่ละปีมีการลงมติแก้ไขเปลี่ยนแปลงปรับอัตราส่วนค่าใช้จ่ายส่วนกลาง โดยอ้างว่าเป็นการจัดเก็บเพื่อการบำรุงรักษาสำหรับห้องชุดในอัตรา 10 บาท ต่อตารางเมตรต่อเดือน ด้วยคะแนนเสียงไม่ถึงกึ่งหนึ่งของจำนวนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมดตามมาตรา 48 วรรคหนึ่ง แต่คณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดซึ่งมีหน้าที่จัดให้มีการประชุมใหญ่สามัญกลับมิได้เรียกให้มีการประชุมใหม่ เพื่อให้เจ้าของร่วมลงมติกันใหม่อันเป็นขั้นตอนตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา 48 วรรคสอง การเรียกเงินเพิ่มดังกล่าว จึงยังไม่เสร็จสิ้นสมบูรณ์ตามขั้นตอนของกฎหมาย มติของที่ประชุมเจ้าของร่วมที่เรียกเก็บเงินเพิ่มสำหรับห้องชุดในอัตรา 10 บาท ต่อตารางเมตรต่อเดือน จึงสิ้นสภาพไปโดยที่ไม่มีผลบังคับตามกฎหมายโดยไม่จำต้องร้องขอให้เพิกถอนตาม ป.พ.พ.มาตรา 1195 แต่อย่างใด

หมายเหตุ

1 ข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่า คณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดจัดให้มีการประชุมใหญ่สามัญเจ้าของร่วม ประจำปี 2559 ปี 2560 และปี 2561 มีการพิจารณาจัดเก็บเงินเพื่อบำรุงรักษาสำหรับห้องชุด อัตรา 10 บาท ต่อตารางเมตรต่อเดือน อ้างว่าเป็นเงินอื่นเพื่อปฏิบัติตามมติที่ประชุมใหญ่ภายใต้เงื่อนไขซึ่งที่ประชุมใหญ่กำหนด ตามมาตรา 40(3) แห่ง พ.ร.บ. อาคารชุด พ.ศ. 2522 โดยได้รับคะแนนเสียงไม่ถึงกึ่งหนึ่งของคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด

2 โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยคืนเงิน 23,477 บาท พร้อมดอกเบี้ย

3 ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า เงินดังกล่าวมีลักษณะเป็นค่าใช้จ่ายร่วมกันของเจ้าของร่วมตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด ตามมาตรา 18 ประกอบมาตรา 32(8) โดยพิพากษายกฟ้อง

4 ศาลอุทธรณ์แผนกคดีผู้บริโภควินิจฉัยว่า เมื่อโจทก์เจ้าของร่วมมิได้ร้องขอเพิกถอนมติที่ประชุมใหญ่ของเจ้าของร่วมภายในหนึ่งเดือนนับแต่วันลงมติที่ประชุมใหญ่ของเจ้าของร่วม ย่อมมีผลสมบูรณ์และบังคับได้ โจทก์จึงไม่มีสิทธิเรียกเงินที่ชำระไปแล้วคืนจากจำเลยได้ พิพากษายืน

5 ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า การเรียกเก็บเงินเพิ่มดังกล่าวยังไม่สมบูรณ์ตามขั้นตอนของกฎหมาย มติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมที่เรียกเก็บเงินเพิ่มจึงสิ้นสภาพไปไม่มีผลบังคับตามกฎหมาย โดยไม่จำต้องร้องขอให้เพิกถอน ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1195 แต่อย่างใด และมีคำวินิจฉัย ดังกล่าวข้างต้น โดยพิพากษากลับ ให้จำเลยชำระเงิน 17,505.60 บาท พร้อมดอกเบี้ย)